西安周至县车站常富商铺营销方案

1.如何做一手商铺的营销方案

第一 对商铺进行市场定位 综合分析商铺的周边环境、未来增值的空间等自身优势 并且还要调查整个区域的商铺价位等市场环境

第二 提炼 总结话术 用15秒 20个字以内 表达出商铺的优势

第三 根据第一步分析 进行客户细分 分出你的目标客户群 意向客户群 重点客户群

第四 你们公司肯定有宣传单页 带着宣传单页及名片 根据第三点所分出的客户群 进行扫街 一定别怕苦别怕累 自己跑出来的 才是真正的一手客户资料。

第五 通过第四部 获得的客户信息 进行每周1-2次电话或者短信的空中轰炸

第六 通过空中轰炸 筛选出的意向客户要进行每周一次的客户拜访 记住必须登门拜访 面谈才能真正的看出对方是否是真正的意向客户

第七 临门一脚 海陆空立体轰炸 电话 面谈综合进行实质性谈判

第八 实在搞不定 就请你的主管或者部门经理 出面 一起去搞意向客户

加油 兄弟我 就是这么一步步打拼出来的 贵在坚持 咬牙

2.商铺的营销策划怎么写

西湖花园商铺营销策划提案 一 本项目的经营业态定位——高档品牌家居装饰商业区 本项目位于漳浦县新的规划中心——龙湖路的中间地段,从西湖公园南大门到实验二小,直面实验二小。从地理位置这一角度来看,目前此地段繁华程度不够,而且已建成商铺还未形成市场规模。因此针对该项目进行细致准确的市场定位——高档品牌家居装饰材料商业区。并针对商铺的经营主题和商铺未来的经营前景进行细致和适当的宣传,从而促进和带动商铺更好、更有利的销售。 (一)项目定位的SWOT分析 项目优势: 1) 区位:本项目位于漳浦未来的城市商业副中心,东西贯通,交通便捷。 2) 规划:是目前漳浦县域内,唯一的高档品牌家居装饰市场,并能够形成很强的市场聚集效应;在新旧的消费观念转换上,本项目更倍受现代消费者的关注。 3) 硬件:项目所在的龙湖路宽度将达24米,完全超出家居装饰业必备硬件要求的20米。 4) 理念:营造出与漳浦县原有的消费观念不同的高档次高品质的现代消费经营理念。 5) 人气:本项目的周围存在大量的显性消费者和隐性消费者,这些利于未来市场的蓬勃发展 项目劣势: 1) 项目在漳浦县域内及周边城镇的影响力不够,没有形成一种感召力。稍有了解的大多数经营者和投资者对本项目的认知度不够,对商铺未来的价值很迷茫,多数都抱着持币观望的心理。 2) 项目的对面是实验二小,对专营市场的形成起了一定的冲淡作用。 3) 对于中低档产品的商户来说,本项目的销售和租赁价格相对老城过高,使这些商户在投资上形成一些困难。 4) 在地理位置上,老城的装饰市场辐射区域占县域的南部大部分,截断了项目市场的部分终端客户。 市场机会: 1) 目前,漳浦县城内没有一个完善的高档品牌家居装饰市场,并且一些经营商户规模较小,分布零散,不易形成市场规模。 2) 县域内的房地产业正在蓬勃发展,在建项目的市场容量大,而且待建的项目将陆续上演,从而形成了一个深厚的市场容量。 3) 现有漳浦市场的家居装饰商品,已有多数品质已不能满足现代人的消费需求。 4) 老城经营家居装饰产品,在终端消费者心目中定位为中低档产品。 5) 对于家居装饰的品牌商户,在租赁和出售的价格上相对于周边的城市具有很强的合理性。 6) 现在漳浦市场上的多数商户为追随性经营,追随的对象多数为品牌商户和有感召力的商户。 7) 现在漳浦县域内原有商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性,商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成,商铺的换租率

下载地址:/yxfw/ShowArticle.asp?ArticleID=69228

3.商铺好的销售方法

原发布者:志岗

商铺销售基本知识和技巧4、如何做商铺专家级的物业销售员?答:住宅销售和商铺销售是不同的。买住宅多半是为了自用,买商铺则是为了投资。商铺是非迫切需求的产品,客户对于该类产品要非常认同才出手投资,商铺销售人员除需要象售楼员一样要熟练掌握有关物业的所有资料信息,及有关房地产政策、建筑、城市规划、物业管理、物业开发及心理学、营销等方面的专业知识之外,还需要掌握以下知识:具备投资分析的头脑,了解投资客的心;了解并能详细分析物业的商业价值所在。对于本项目商铺的推销,主要先体现在分析“风险”与“收益”的关系。在确保“风险”小的前提下,再来给客户分析实际“收益“。实际上讲的内容是类似的,但在先分析了“风险”小的情况下,放松了客户的戒备心理。——对于“风险“方面,本项目的要素:1、步行街物业的规划,“百货主力店+步行街群”。物以稀为贵。加上其有成为特殊景点的可能,更是超人气所在,人气足的地方,投资风险小。2、百货等品牌公司领衔进驻。他们也是经过周密调查市场才选择这里,跟他们失败的风险小。3、地段好,生意机会长久。同时这里是株洲的商业中心区。独立铺位,方正好用,经营灵活。4、2—3年租金一次性回报。2、3年内不担心没租金收,同时小首期,风险小——对于“收益“方面,本项目的要素:1、比较福田深圳梅林“家乐福”、彩田“新一佳”辅营区,特别是宝安翻身大道的天虹百货周边辅营区的租金

4.25.某开发商进行商铺促销,广告上写着如下条款: 投资者购买商铺

这个题目是江苏无锡2012年中考题目,有不懂的再问我吧

解:(1)设商铺标价为x万元,则

按方案一购买,则可获投资收益(120%-1)•x+x•10%*5=0.7x

投资收益率为

07x÷x*100%=70%

按方案二购买,则可获投资收益(120%-0.85)•x+x•10%*(1-10%)*3=0.62x

投资收益率为

0.62x÷0.85x*100%≈72.9%

∴投资者选择方案二所获得的投资收益率更高.

(2)由题意得0.7x-0.62x=5

解得x=62.5万元

∴甲投资了62.5万元,乙投资了53.125万元.

一切事无法追求完美,唯有追求尽力而为。这样心无压力,出来的结果反而会更好。

5.你好,我朋友有个商场想出一份商铺招租策划方案计划书,能不能帮帮

【贵阳金阳购物广场】

系列报告之——

项目招商及营销推广方案

暨财务分析报告

---------地产运营机构

二零零五年十二月二十二日

目 录

第一部分 前言 3

第二部分 招商推广方案 4

一、招商节点与时机规划 4

二、招商对象特征分析 6

三、招商总体思路 9

四、招商核心策略 14

五、招商价格策略 18

六、招商优惠条件 21

七、招商实施计划 24

八、招商推广策略 29

九、宣传推广体系 32

十、招商推广步骤 36

十一、招商管理 40

十二、招商费用预算 46

第三部分 营销推广方案 47

一、产品策略 47

二、销售价格策略 49

三、销售目标客户定位 57

四、营销推广策略 59

五、销售收入分析 88

六、项目整体包装策略 101

七、项目整合传播策略 106

八、销售管理 123

附件一:销售人员守则 130

附件二:销售人员仪表及礼仪 136

第四部分 项目B区财务效益概算分析 141

一、项目成本分析 141

二、项目开发建设期设定 141

三、项目各项成本计算标准 142

1、土地成本与土地成本的支付方式 142

2、项目建安成本 142

3、基础配套设施建设费用 143

4、前期费用 143

5、开发期税费 143

6、银行成本 143

7、企业管理费用 144

8、不可预见费用 144

四、总成本分析 144

1、项目计算经济技术指标参数 144

2、项目成本汇总分析 145

3、成本综述 145

五、财务效益分析 146

1、财务效益前提设定 146

2、财务指标选取 146

3、销售价格预测 146

4、销售收入预测 147

5、项目租金收入计算 147

6、广告费用预算 154

7、项目总体财务效益静态分析 155

第五部分 结束语

6.店铺管理方案

一、店铺特色及分布 1、建筑形态 主要店铺街道、干道的建筑及建筑高度,新大楼与旧式建筑的分布 目前的改建情况 城市1—3年内可能改建的趋势,与城市规划局建立关系。

2、行业形态 主要店铺街道、干道的行业类型 以何产品为主,售卖产品的层次。 3、分布家数 以抽样点的并行道路为主要调查对象 主要道路的店铺分布明细,包含将店铺分类记录将其统计填入明细表 主要千道、大马路、相同/相似店铺的家数 店铺汇集地带的概述 将“辅助店、竞争店”所在位置正确标注于商圈简图上。

二、住宅特色 1、建筑物形态 实地了解在本商圈内住宅区的建筑形态、建筑高度数、建筑形式为新式或旧式及分布区域。 .目前的改建情况。

1—3年内可能改建的趋势。 2、分布情况 实地了解该区的实际住户与建筑物分布情况。

将该商圈分为店铺区,以“甲”为代码;力、公区“甲2”为代码;新式住宅区以“乙1”为代码;旧式住宅区以”乙2”为代码;文教区,以“丙”为代码。 在简图上分别划定区域,制作商圈并在图上注明建筑物的楼层。

三、集会场所 1、场所类型 本商圈内汇聚人潮的场所类型。 聚集人口类型。

2、人潮路线 人潮汇集流动的路线。 人潮汇集流动的主要方向。

四、竞争者分析 1、卖场气氛 本区内对本企业较有影响性的竞争店,其卖场气氛、购物环境、服务态度。 2、客流量 3、平均消费额 了解该店的各类顾客与消费金额比例。

根据此比例再分别乘其价格。 加总后其平均值即为平均消费额。

4、营业额 客流量x成交率x平均消费额二每日营业额。 每日营业额x每月工作天数=每月营业额。

五、人潮状况“实地抽样方式” 将一周的时间区分为两段:周一——周五及周六、周日法定假日。 以上午8点一下午10点每两小时细分为一个小段。

以15分钟为其抽样的一段的样本,并计算其抽样点的实际经过人数、机动车、汽车、助动车、自行车。 抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇。

将每抽样的数,换算成以两个小时咱勺人潮流动数。 例:以15分钟为抽样得该抽样点人数为Y,将Y x 120/15=Z,则是其两个小时可能的人潮流动数。

将其数字依时段填入“人潮流动抽样表” 将人潮流动抽样的数字以线图表示“人潮分布图”。 六、住家人口、住家户数推算 1、固定住家 以该商圈建筑物来推算当地住家。

以户数x 3得出当地预估人口数。 将各抽样点人口数平均减当地人口数得出外来流动人数。

2、办公户数 计算该区的公司家数。 该区公司家数x(20—40):该区办公人口 该区办公人口即为该区的半固定人口。

七、交通状况 公交车的往返站点经过该商圈公交车的起站与经过路线。 经过该商圈公交车将行驶路线与终点站 经过该商圈公交车的路数和站数。

1、下车后之走向 以转车为目的行走的路线 以休闲、购物为目的行走的路线 回家为目的行走的路线。 2、未来交通运输系统的影响 运输系统(火车站、长途汽车站、码头、飞机场)的出入口,能带动的人潮。

重要道路可能拓宽扩建,带动的人潮。 八、消费特征与人口特征 1、该区住户人口所得 高收入者达该地区平均收入4倍以上的人数所占比率。

中上收入达该地区平均收入2倍以上所占比率 平均每户全年收支情况表与图。 2、该区往来和居住人口消费习惯 对便利性、服务品质及店铺气氛的要求概况 习惯消费(大型饰品、点心食品面包店) 年龄分配情况 教育程度分配表与图。

3、外来流动人口消费习惯和特征 年龄分布情况 消费饰品类 收入的高低 传统式饮食。 4、店铺预估收入、支出与净利 以抽样点的实际平方米数与租金的调查 与目前承租人洽询 与相关人洽询。

预估每次消费金额 评估商圈抽样点适合何类型的店 店铺依商圈类别划分的市场定位 再以求出的入店率x该商圈抽样点的人潮数二预估客户数 未来再依商圈的消费年龄、习惯、所得的变动可能对客流量的影响而做正(负)百分比的修正。 可能的业绩 预估消费金额x可能客户数:可能每日营业金额 可能每日营业金额x 30=可能每月营业金额。

固定费用(各种费用要计算准确) 预估固定薪资费用 折旧费用预估 其他固定费用(水、电、气费用)预估 预估固定费用。 预估变动成本 预估管理月费 销货成本 总变动费用。

预估净利 可能月营业业绩—租金—固定费用—变动总费用=预估净利 本预估净利为税前净利。

7.营销方案

1. 成立突破小组。挑选最优秀的人员组织若干个销售突破小组,选择最有机会进行突破的市场,授予销售突破小组充分的权力,和必要的资源(政策、促销资源、补贴等),在限期内的明确销售增长目标(主要是铺货率和销量)。

2. 区域市场突破。在最有机会的区域市场,由突破小组全面负责当地销售,根据每个市场的不同,设计不同的渠道拓展策略,运用各种销售方式(包括赊销)短时期内大量的铺货(主要在城市),促销主要以经销商促销为主。

3. 区域市场提升。开始筹建当地的办事处,销售突破小组仍然负责当地的销售工作,发展新的经销商,重点选择对农村市场有直接覆盖能力的经销商,在城市集中资源短期内大量投入广告和促销活动。

4. 区域市场稳固。区域市场的销量已经形成一定规模,开始选择少数几家经销商发展成为区域核心分销商,进行网络调整和优化,形成以分销商为核心的渠道体系,办事处全面负责当地的销售,工作重点由渠道拓展转为分销商管理和控制

5. 突破重点转移。突破小组回到总部,进行总结和人员调整,选择新的区域进行销售突破,一般选择已攻克市场的邻近市场,采用各种营销手段进行前期渗透,进入新的市场进行市场突破。

我在总结!谢谢楼主采纳!

8.商业地产营销方案

北 奥 公 馆 营销推广策略报告 2004年11月8日 北京中原 北奥公馆专案组 1、项目SWOT分析 1.1优势  位于奥运核心腹地  纯板楼居住型小社区  分户式中央空调及封闭立体车库  准现房销售  区域内比较完善的配套设施 1.2劣势  价格创区域新高  销售现场环境混乱  目前周边交通条件并不理想  售楼处与项目现场分离 1.3机会  奥运主题为本项目带来更大的升值空间  区域内整体供给量不大  市政及配套设施将逐步完善 1.4威胁  交通情况改进时间待定  奥运地产的逐渐降温 以上为本项目的SWOT大纲分析,可以通过机会与劣势,威胁与优势的互补最大程度上的降低项目风险,提升产品市场竞争力,完成项目完美推广计划。

2、销售周期 2.1北京市房地产市场销售周期说明 我司认为入市时机,并不是指时间概念上固定的选择,而应是根据项目自身的实际情况和市场环境所决定的。因此,本项目推出的成功与否,并不能单纯的选择每个固定时间点来实现,而是应该要把前期的铺垫工作筹备完善,透彻了解时间段的市场经济周期,在具备较成熟的开盘条件下,再切入市场。

北京市房地产市场销售周期走势分析 北京房地产市场销售有明显的季节性,根据我司对区域市场仔细调研和深入分析以及对北京房地产市场的总体走势分析和显示,目前北京房地产市场的销售周期是从每年的5月份开始,然后持续加温,直至11月份,而这段时间里,又以5、6月份和9、10月份的销售活动最为频繁。 2.2本项目推广特点说明  2004年11月我司开始接触本项目  项目主体结构年底均将封顶,工期使销售刻不容缓  样板间及售楼处于11月底投入使用  目前项目现场情况混乱,对于销售有不利影响且会持续至2005年初  周边道路交通条件在短时间内不能得到完全的改善  2004年底大屯路断路整修  2004年底科荟路通车交付使用  位于北四环的售楼处现场与项目现场有一定的距离 2.3本项目销售周期说明 本项目销售周期为2004年12月1日起至2006年5月31日止,共计18个月。

根据以上推广特点,综合项目自身情况,我司建议本项目2004年12月进入市场开始销售,具体推广周期可分为市场亮相及客户积累期等五个阶段。各阶段具体时间分布如下表: 销售周期分布表 销售周期 时间结点 市场亮相及客户积累期 2004年12月1日至2005年2月 第一强销期 2005年3月至2005年6月 第一调整期 2005年7月至2005年8月 第二强销期 2005年9月至2005年11月 第二调整期 2005年12月至2006年3月31日 尾盘期 2006年4月至2006年5月 2.4本项目销售任务说明 本项目销售计划表 项目销售任务 计划完成 可销售住宅面积 套数 套数 76561.84平方米 540套 486套 销售任务明细表 周期 月份 工期进展情况 销售条件 完成套数(套) 备注 市场亮相及客户积累期 2004年12月初 工程主体结构封顶 样板间及北四环售楼处投入使用 5 本销售计划在保证工期及相关工作配合到位之前题下制定,如有变动以当时具体情况为准。

2005年1月 工程主体结构封顶 工地围档及现场包装制作完成 15 2005年2月 工程主体结构封顶 销售工具制作完成 10 强销期 2005年3月 开始进行外立面施工 具备完善的销售条件 29 2005年4月 开始进行外立面施工 具备完善的销售条件 35 2005年5月 开始进行外立面施工 具备完善的销售条件 40 2005年6月 外立面施工基本完成,项目基本达到现房状态 具备完善的销售条件 50 第一调整期 2005年7月 楼内公共部分装修 具备完善的销售条件 30 2005年8月 楼内公共部分装修 具备完善的销售条件 30 第二强销期 2005年9月 楼内公共部分装修及整理工作 具备完善的销售条件 50 2005年10月 工地现场整理及园林景观施工 具备完善的销售条件 40 2005年11月 工地现场整理及园林景观施工 具备完善的销售条件 30 第二调整期 2005年12月 验收合格具备交房条件 具备完善的销售条件 14 2006年1月 办理入住 具备完善的销售条件 18 2006年2月 办理入住 具备完善的销售条件 10 2006年3月 办理入住 具备完善的销售条件 25 尾盘期 2006年4月 完全现房阶段 具备完善的销售条件 25 2006年5月 完全现房阶段 具备完善的销售条件 30 总计 486 3、推广策略 3.1本项目客户群特征  在亚运村区域工作或生活  在中关村区域工作  追求宁静安逸健康舒适的生活氛围  部分客户有二次置业的需求  购房更加理性  对奥运房产有很高的认同,认同区域升值潜力  有一定的经济实力 3.2项目卖点梳理  地处奥运中央腹地,新兴富都市中心  产品自身优势 10—14层板式小高层 体量适中,共540套 纯居住的居住舒适性 现代化暖色外立面、国际化居所、暖意融融 苏式庭院:内外融合,绿意盎然 高端智能化配套:美国分户式中央空调 封闭式小区管理,居住安全舒适 停车管理:封闭立体车库,节省空间 准现房发售,购买更有信心  区域内稀缺性  项目较高的升值空间 3.3卖点整合 区域、产品、稀缺性 3.4推广手段  三板斧 区域:“奥运中央腹地,新富都市中心” 产品:“尊贵奥运板楼” 稀缺性:“钻石般稀有”  七种武器 “中等社区,舒适生活” “诠释纯居住空间,私享大宅” “分户式空调,高品质享。

西安周至县车站常富商铺营销方案

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