飞榜文化知识网1.洛阳别墅的营销策略
我觉得 别墅是小众产品个性化极强 别墅产品的策划 取决於定位后产品的设计上 小区服务配套上 也就是功能性要有特色 一切都在项目前期策划上体现 如果你只要行销策划 那我要问你罗！！！！ 卖别墅和卖商场或公寓 有啥不同啊！！！！！ 给你一份我去年策划思路案例 又可能我们在讨论罗！！！！ 北戴河聆涛园企划说明书（简略版） 运筹帷幄之中 精明的人懂得先行取胜，当发展商完美的将自身优势与外部条件有机结合后，接下来就需要一个系统而专业的运作过程，让这个富含生命潜质的产品加上后天的包装和引导，使其具备在市场上压倒多数的生存力和竞争力，能够在激烈的竞争中游刃有余…… 产品浅析 一、从别墅的大环境 1、概述 别墅将体现居住人的身份和社会阶层作为主要攻关点去规划延展，空间居住的文化理念是别墅赖以生存和维系的基础，房地产消费群实际上是一个特定文化模式下的亚文化群，文化是整个社会生活方式的总和，而这些消费者的汇总就是在特定的区域中具有相类似的文化、兴趣、爱好、习俗等生活方式的人群，因此，体现身份和阶级性就成了别墅存在的主要根据。
依山傍水而建的独立洋房，文人雅士商贾豪富的幽居之所，顺理成章地圈起一部分富足者，以居所体现他们与众不同的存在价值。 2、特征 中国房地产业经历了近20年来的大发展，特别是近来别墅热的升温，别墅的内涵与外延已发生了一定变化。
使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士。功能从以前的临时修养之所拓展到作为生活起居的第一居所，从以前的单纯的住所拓展到居住、办公兼有。
但无论别墅的功能如何拓展，种类如何演变，别墅都不能缺少以下特征： ； 别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用； ； 别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外，别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造； ； 别墅必须体现个性化，不能大批量生产。 3、分类 从别墅消费需求的角度我们大致可以把别墅归纳为6类： ⑴居家生活型别墅，就是把别墅作为第一居所需求 这种项目主要针对少部分经济实力雄厚的成功人士建造。
比如圣美利加项目就有这种情况，开发商按照客户要求设计建造，完全体现别墅所有者的个性爱好和需求； ⑵度假型的别墅，也就是两套房，一套在市区，一套在郊区，5天在市区，2天在郊区。 这种居住与生活方式造就了这部分度假型的别墅需求，而且有预计说今后度假型的连体别墅需求量将会增大； ⑶出租型别墅，这种项目在北京、上海等经济发达地区较多。
例如在上海虹桥、在张江或金桥，有着很多外国公司的高级主管或外企员工，他们在上海一般不会把别墅买下来，但公司高额的住房补贴使得他们有能力租住别墅； ⑷旅游型别墅，那就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅。 在国外有许多专业的旅游投资公司从事这种开发，业主只要买下这座别墅的时段使用权，即可在指定的时间享受在此居住的待遇，平日有专职的物业公司代为管理，价格比同等档次的星级酒店便宜许多，最重要的是这里有一种独特的家庭氛围和人性化享受，度假就在属于自己的家里； ⑸办公型的别墅 一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。
在上海市区有不少老洋房就被一些大公司作了办公之用； ⑹投资型别墅 由于很多别墅能够获得较高的租金收益，具有较高的投资价值，使其颇受投资者关注。 二、从本案的角度 1、个案优势 北戴河作为海滨疗养胜地，随处可见诗情画意的自然景观，用林之葱茏海之浩淼装点自家的窗棂，亦是平生快事。
本案具有作为别墅的基本条件，先天资质有一定的优势，具体体现为： ； 占据北戴河可获得土地较佳的地理位置，虽不能取得直接观海效果，但由于临海一线的房产不是作为销售项目，对本案影响不大。 ； 北戴河自身的环境氛围已经形成了吸引旅游的天然资源，对项目的顺利销售提供了保障。
； 市场上现未有强大的同类产品竞争个案，位于南戴河的“碧海蓝天”在本案销售期内没有特别大的动作，且在地理位置上与本案不存在竞争性。 2、个案难度 别墅物业已经作为“成功•富足”的象征，已经成了生活中的“最高境界”，普通百姓是望尘莫及的。
这就在产品规划上提出了诸多限定性要求，从而给销售增加了不少的约束，具体到本案，就存在以下项目难度： ； 项目的客户以区域客为主流 秦皇岛本身的消费购买行为不足以支撑高价位的房产商品，且本案产品为旅游型的分时度假模式操作，更加限制了它的客源组成。 ； 目标客户可选择性较多 本案的客源组成以北京的投资客为主，在销售行为和广告宣传上必然要向北京倾向，运作上可能会采用双销售处的模式进行。
然而对北京的客源来说，别墅产品的可选择性很多，这就需要本案将度假性和投资回报的特点加以最大化发扬。 ； 北京房产市场上注目度的宣传有较大难度 北京房产在销在建案量颇多，宣传媒介不集中，个案很难在短时间内凭借单纯的广告效力迅速造势，只有有独特卖点、有心。
2.别墅装修设计方案有哪些?
1：欧美风格的别墅设计方案，这种设计的风格是大多数房主都很喜欢的风格，欧美风格的装修风格非常符合别墅的高端性，其奢华装修的表现，完美的符合了这一点，在家具的使用都是追寻着古典的风格，所使用的装修材料也是非常的高档，所打造出的效果也是很好的和欧美地区的贵族气息所媲美，喜欢欧式风格的住户推荐装修成为简约的欧美风格。
2：田园风格的别墅设计方案，人们逐渐的开始向往着田园生活，这时候在别墅的设计上我们也可以完美的装修成田园样式的风格，在空间内所使用碎花布艺，多多的种植一些花草树木，营造一种田园生活的感觉。 3：现代风格的别墅设计方案，现代的风格比较适合与现在社会人们的思想，装修使用的是多元素的现代风格，现代风格的装修设计在整体的效果上会显得非常的大气，还能和各式各样的现代化智能家具融合在一块。
3.综合体项目中的稀缺别墅,如何进行营销突破
两个方向：一住宅方向：打城市资源，如您所说地段足够强势的话，就只能最大化的在营销端强调城市价值，打第一居所别墅；调性上打国际化，嫁接国际化品牌（奢华+国际化）；强调城市资源的绝对稀缺。
综合去说，就是营销端不再打居住价值，而是靠产品类型的本身去体现居住价值；营销端去渲染城市价值，靠强势的城市价值去弥补居住属性的不足。二商务方向：LZ必须认可一点，住宅产权的商务类别墅在全国范围内都较为稀缺，可以采用售出返祖的形式，将别墅作为高端会所和办公形象店或是企业形象展示点去打造。
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